Fiscalité d’une résidence secondaire : taxes, location et revente
Publié par : Soline Artaud-Legendre — Rédactrice spécialisée en maison
La fiscalité d’une résidence secondaire ne se limite pas à la taxe d’habitation. Le propriétaire supporte aussi la taxe foncière et, s’il loue ou revend le bien avec un gain, une imposition peut s’ajouter. Dans certaines communes, une majoration augmente la part communale de la taxe d’habitation. Le patrimoine immobilier peut également entrer dans le calcul de l’IFI.
Pour estimer votre budget, commencez par distinguer les impôts dus chaque année de ceux liés à un événement, comme une location ou une vente. Le statut de l’occupant et l’usage du logement au 1er janvier sont déterminants pour la taxe d’habitation.
Quels impôts prévoir pour une résidence secondaire ?
| Imposition | Personne ou situation concernée | Déclencheur |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation sur les résidences secondaires | Personne qui dispose du logement meublé | Disposition privative au 1er janvier |
| Taxe foncière | Propriétaire ou usufruitier | Propriété ou usufruit au 1er janvier |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Propriétaire, avec récupération possible auprès du locataire | Présence de la taxe sur l’avis foncier |
| Impôt sur les revenus locatifs | Bailleur | Perception de loyers |
| IFI | Foyer dont le patrimoine immobilier taxable dépasse le seuil applicable | Patrimoine détenu au 1er janvier |
| Impôt sur la plus-value | Vendeur | Vente avec gain imposable |
Ces prélèvements peuvent se cumuler : un propriétaire qui utilise sa maison pendant ses vacances et la loue le reste du temps peut devoir la taxe foncière, la taxe d’habitation et l’impôt sur ses loyers.
Qui paie la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d’habitation reste due pour un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale et dont vous gardez la jouissance privative permanente. Vous n’avez pas besoin d’y séjourner toute l’année : il suffit de pouvoir l’occuper lorsque vous le souhaitez.
La situation retenue est celle du 1er janvier. L’imposition porte sur l’année entière. Une vente ou un déménagement après cette date ne transfère donc pas automatiquement la taxe de l’année au nouvel occupant.
- Vous êtes propriétaire et gardez le logement pour vous : la taxe est établie à votre nom.
- Vous louez le logement à l’année comme résidence secondaire : vous êtes redevable en tant que locataire.
- Vous êtes logé gratuitement : vous pouvez être imposé si vous avez la disposition du bien.
- Vous louez ponctuellement votre meublé : si vous vous en réservez l’usage personnel, la taxe reste en principe à votre charge.
- Votre meublé est aménagé et réservé exclusivement à la location : il n’est pas imposé à votre nom comme résidence secondaire au seul motif que vous en êtes propriétaire.
La taxe foncière obéit à une autre logique : elle concerne le propriétaire ou l’usufruitier, même lorsque le logement est occupé par un locataire.
Comment est calculée la taxe d’habitation ?
L’administration part de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cette valeur est une estimation administrative du loyer théorique du bien ; elle ne correspond pas nécessairement au loyer que vous pourriez obtenir sur le marché. Les taux votés localement servent ensuite au calcul de la cotisation.
Une résidence secondaire ne bénéficie pas des abattements sur la base de taxe d’habitation. Le montant varie donc avec les caractéristiques du bien, les taux locaux et une éventuelle majoration communale.
Exemple de majoration
Supposons que la part communale de votre cotisation soit de 500 € et que la commune applique une majoration de 20 %. La majoration représente 100 €, soit une part communale portée à 600 €. D’autres éléments peuvent figurer sur l’avis : cet exemple ne représente donc pas nécessairement le total à payer.
Majoration communale : combien et dans quels cas en être exonéré ?
Certaines communes peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 %. Elle s’applique à leur part de taxe d’habitation, et non à l’ensemble des sommes figurant sur l’avis. Son existence et son taux dépendent de la commune.
Vous pouvez demander une exonération de la majoration, sans être automatiquement dispensé de la taxe elle-même, dans trois grandes situations :
- Contrainte professionnelle : votre activité vous oblige à résider dans un lieu distinct de votre habitation principale. Une attestation de l’employeur ou des éléments établissant votre activité et son lieu d’exercice peuvent étayer la demande.
- Hébergement durable dans certains établissements de soins : vous conservez la jouissance exclusive du logement qui était votre résidence principale avant votre entrée en établissement. Une attestation d’hébergement et les éléments relatifs au logement sont utiles.
- Cause indépendante de votre volonté : une circonstance vous empêche d’affecter le logement à votre habitation principale. Des documents décrivant cet obstacle, par exemple relatifs à l’état du logement ou à des travaux, peuvent justifier la demande.
Exposez précisément votre situation au service des impôts et joignez les justificatifs correspondants. L’exonération de la majoration n’est pas accordée simplement parce que vous occupez peu le logement.
Taxe foncière et ordures ménagères : que paie le propriétaire ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire ou l’usufruitier présent au 1er janvier, que le logement soit occupé, loué ou utilisé occasionnellement. Son calcul dépend notamment de la valeur cadastrale et des taux locaux. Elle figure sur un avis distinct de celui de taxe d’habitation.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut figurer sur l’avis de taxe foncière. Lorsque le bien est loué, le propriétaire peut en récupérer la part correspondant au service auprès du locataire, dans le cadre des charges récupérables.
En cas de vente en cours d’année, acheteur et vendeur peuvent prévoir dans l’acte une répartition de la taxe foncière. Cet accord entre eux ne change pas la personne à laquelle l’administration adresse l’avis pour l’année.
Logement vacant ou résidence secondaire : quelle différence ?
Un logement meublé que vous pouvez utiliser à titre privé relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement vide et inoccupé ne devient pas pour autant une résidence secondaire : il peut relever, sous conditions, d’une taxe sur les logements vacants ou d’une taxe d’habitation sur les logements vacants, dite THLV.
La distinction dépend notamment de l’ameublement, de l’occupation et de la durée de vacance. Retirer temporairement quelques meubles ou cesser de séjourner dans un logement ne suffit pas nécessairement à changer son traitement fiscal.
Location nue ou meublée : comment déclarer les loyers ?
La location crée une obligation distincte des impôts locaux : les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie correspondant au type de location. Le choix du régime fiscal joue sur le calcul du revenu imposable, mais ne supprime pas à lui seul les taxes liées à la détention ou à l’usage du bien.
Location nue
Les loyers d’un logement loué non meublé relèvent en principe des revenus fonciers. Selon votre situation, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire, tandis que le régime réel permet de déduire les charges admises pour leur montant effectif. Le réel demande de conserver les factures et de détailler les dépenses.
Le régime micro-foncier dépend notamment du montant des revenus fonciers et de la nature des biens détenus. Pour comparer les régimes, rapprochez l’abattement forfaitaire du total de vos charges déductibles. Une option pour le réel peut vous engager pour plusieurs années.
Location meublée
Les recettes d’une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux. Un régime forfaitaire ou un régime réel peut s’appliquer. Au réel, certaines charges et l’amortissement du bien et du mobilier peuvent être pris en compte suivant les règles propres à ce régime.
Une location meublée peut aussi entraîner une cotisation foncière des entreprises, sauf exonération applicable. Pour une location de courte durée, le classement éventuel du meublé et la nature de la location influencent notamment le régime déclaratif.
Le régime forfaitaire dépend notamment du montant des recettes et du type de location. Son abattement remplace la déduction des charges réelles. Conservez le détail des loyers et des dépenses pour établir votre déclaration et comparer les régimes applicables.
La résidence secondaire entre-t-elle dans l’IFI ?
Oui. La résidence secondaire fait partie du patrimoine immobilier à prendre en compte pour l’impôt sur la fortune immobilière lorsque le foyer entre dans son champ. Elle est retenue pour sa valeur au 1er janvier, avec les autres actifs immobiliers imposables et après prise en compte des dettes déductibles admises.
Il faut distinguer ce calcul de celui des taxes locales : la valeur pertinente pour l’IFI est la valeur du bien dans le patrimoine, et non sa valeur locative cadastrale. L’abattement propre à la résidence principale ne s’applique pas à la résidence secondaire.
Pour apprécier si le seuil d’imposition est atteint, estimez la valeur des biens immobiliers imposables du foyer et déduisez les dettes admises. Une estimation fondée sur des ventes de biens comparables peut aider à déterminer la valeur de la résidence secondaire.
Quelle imposition à la revente ?
Si vous vendez plus cher que votre prix d’acquisition retenu fiscalement, vous pouvez réaliser une plus-value immobilière imposable. Le calcul ne se limite pas à soustraire le prix inscrit dans votre acte d’achat du prix de vente : certains frais d’acquisition et certaines dépenses de travaux peuvent modifier le prix retenu, sous conditions.
La vente d’une résidence secondaire ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération accordée à la résidence principale. La durée de détention ouvre toutefois droit à des abattements progressifs, et des exonérations particulières peuvent exister. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent des calculs distincts.
Les abattements pour durée de détention conduisent en principe à une exonération de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ces durées, la fraction imposable dépend notamment du temps écoulé depuis l’acquisition.
Le notaire établit en principe la déclaration de plus-value et prélève l’impôt dû lors de la vente. Pour préparer le calcul, conservez l’acte d’acquisition, les justificatifs de frais et les factures de travaux.
Déclaration et contestation : les démarches utiles
- Actualisez la situation du bien : signalez les changements d’occupation à l’administration fiscale.
- Lisez vos avis séparément : identifiez la taxe foncière, la taxe d’habitation et, sur cette dernière, l’éventuelle majoration communale. La date limite de paiement figure sur chaque avis.
- Rassemblez les pièces utiles : bail, acte de vente, documents d’occupation ou justificatifs d’une contrainte permettent d’expliquer votre situation au 1er janvier.
- Adressez une réclamation au service des impôts : utilisez la messagerie sécurisée de votre espace fiscal ou écrivez au service indiqué sur l’avis. Précisez l’impôt, l’année, le logement concerné et le motif de votre demande, puis joignez vos justificatifs.
Pour les impôts locaux, une réclamation doit en principe parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement indiquée sur l’avis. Des situations particulières peuvent modifier ce délai.
Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement. Si vous contestez la somme due et souhaitez en reporter le règlement, formulez une demande de sursis de paiement avec votre réclamation.
Articles qui pourraient vous intéresser :
Débarras d’appartement à Paris : 3 formules pour vider votre logement sans frais
Propriétaires bailleurs : anticiper la réforme fiscale et le choc du DPE
Fiscalité du marchand de biens : 2 critères de requalification et stratégies d’optimisation
Serrure connectée : 3 gammes de prix pour comprendre ce que vous payez vraiment